Defensa fuerza a retirar las zonas verdes de la Ciudad de las TIC para que la finca conserve su “valor inmobiliario”

La Universidade da Coruña (UDC) presentó el año pasado una propuesta de estudio de detalle para la Ciudad de las TIC: esto es, un plan urbanístico que fija la edificación en la parcela que cedió el Ministerio de Defensa para crear un parque tecnológico en los terrenos de la fábrica de armas. Esta primera versión, que se aprobó de forma inicial en julio del año pasado, consideraba que en la finca se permiten unos valores de ocupación (el porcentaje de superficie que se puede ocupar con edificios) y de edificabilidad (la superficie total que se puede construir, contando todas las plantas) “totalmente desproporcionados”. Así, preveía nuevas edificaciones, pero muy por debajo del valor posible, e incluía una reserva de terrenos para zonas verdes, incluyendo una laguna. Estas restricciones se retiraron para que Defensa diese el visto bueno al proyecto, puesto que considera que con ellas se rebajaba el “valor patrimonial” de la finca.

El Ministerio se opuso al proyecto en un informe del 15 de julio en el que afirmaba, en primer lugar, que la UDC no tenía “legitimación activa” para promover un estudio de detalle, y defendía que tendría primero que acordarlo con Defensa. También consideraba que el documento “reduce el aprovechamiento urbanístico”, al no contemplar todas las edificaciones que se podrían levantar. Esto afectaría también a su “valor inmobiliario” y sería “claramente lesivo para el valor del patrimonio afectado al Ministerio de Defensa”. Aunque se puede construir hasta en el 60% de la parcela, el estudio de detalle original reducía la proporción al 35,6%.

A esto respondió la UDC indicando que un estudio de detalle no puede, legalmente reducir la edificabilidad de un terreno. Según argumentaba la Universidade, si bien las edificaciones previstas eran menos de las posibles, eran las que se planeaba desarrollar “en un periodo próximo”, y en el futuro se podrían desarrollar otros estudios de detalle con nuevas edificaciones. Un informe del Ayuntamiento (al que corresponde aprobar los estudios de detalle) le dio la razón.

Esto no convenció al Ministerio de Defensa, que en noviembre volvió a emitir un informe insistiendo en su negativa a aceptar el estudio de detalle original. De acuerdo con su argumentación, si bien la ley prohíbe que la edificabilidad de un terreno se amplíe con un estudio de detalle, este documento “sí puede disminuirla de facto, que es lo que acontece en el presente caso”. Según criticaba Defensa, si se quisiese ampliar la edificabilidad en un futuro, habría que aprobar un nuevo estudio de detalle, demoler parte de las construcciones que planteaba realizar la UDC y ampliar otras. El informe también consideraba que las ampliaciones que pretendía la Universidade excedían “en muchísimo” la concesión.

Además, en esta ocasión Defensa también criticaba que en parte de la parcela se reservaba un espacio libre con zonas verdes, con una laguna. Para el Ministerio, si se quisiese ampliar la edificabilidad en futuro tocaría “la reasignación de usos en las zonas verdes” y esto dependería de la “voluntad política de la administración urbanística de entonces”, puesto que se tendría que aprobar un nuevo estudio de detalle.

El caso podría “fácilmente convertirse en un asunto litigioso que también perjudicaría al valor de la propiedad”. En cuanto a la laguna, siempre según la versión de Defensa, en ella se acumularían aguas de escorrentías con “elementos contaminantes” cuyo tratamiento le tocaría asumir cuando se revierta la concesión de los terrenos.

Sin aparcamiento disuasorio

Junto a las zonas verdes suprimidas, el estudio de detalle original también preveía crear un parking exterior que “se podría utilizar como disuasorio los fines de semana”, pero Defensa también se opuso a este, pues afirmaba que eso sería en la práctica un aparcamiento público sin que hubiese una expropiación previa del terreno, y que “afectaría a la seguridad interna del recinto”. Para asegurarse el visto bueno de Defensa, la Universidade realizó una nueva versión del estudio de detalle. En esta se eliminan las apreciaciones relativas a la edificabilidad “totalmente desproporcionada” de la parcela, y se refleja la capacidad de construcción máxima, si bien la UDC puede optar “por un volumen de edificación menor” que el máximo.

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También “se suprimen las zonas verdes y espacios libres, así como la laguna”. Se elimina “la posibilidad de utilizar el aparcamiento exterior como disuasorio”, y se prescinde del subterráneo, y se anulan algunas restricciones previstas al tráfico rodado (aunque se podrán establecer con un reglamento durante el tiempo que dure la concesión).

A cambio, Defensa se ofreció a dar el visto bueno este mismo mes, condicionándolo a presentar un estudio de detalle que “agote las condiciones máximas de aprovechamiento”, esto es, que no limite la edificabilidad. El estudio de detalle se tratará en la comisión de Urbanismo del próximo lunes, y la aprobación definitiva le corresponde al pleno, que lo votará el próximo jueves.

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