“En Galicia no hay experiencias previas de lo que vamos a hacer en Xuxán”

La Xunta de Galicia agotó recientemente su suelo de pisos protegidos en el barrio de Xuxán, tras adjudicar los derechos de superficie de las últimas cinco parcelas de las que disponía a una única cooperativa. Iván Blanco es el presidente de esa sociedad, Galivivienda, que podrá explotar el terreno con licencia durante 50 años. El plan no es construir para vender, sino que pasa por alquilar las cerca de 250 viviendas que pretenden levantar en el antiguo ofimático. Pero para entrar a vivir, las personas interesadas tendrán que cumplir antes un requisito: entrar a formar parte de la cooperativa.

¿Cómo funciona su cooperativa?

Somos una sociedad que promueve la promoción de viviendas pero que no tiene beneficio promotor, es un producto a estricto precio de coste. En estos 17 años hemos hecho en torno a 800 viviendas con el mismo formato, con la idea de que los socios de la cooperativa se quedan la vivienda en propiedad. La cooperativa no vende pisos, se los adjudica a sus socios.

En el caso de los edificios que construirá en Xuxán hablamos de que irán destinados al alquiler...

Viene a ser un poco lo mismo. Si las viviendas las alquila una sociedad mercantil, los alquileres son más elevados que si tienes que hacerlo para cubrir los costes exclusivamente. Xestur, en este caso, ha sacado este concurso para Xuxán, en el que enajena cinco parcelas en derecho de superficie.

¿Y en qué se traduce eso?

En que la cooperativa compra la parcela, hace el edificio y lo explota a través del alquiler. Xestur cobra un canon muy pequeñito todos los años por la parcela y nosotros construimos edificios encima y durante 50 años los explotamos.

¿Y que pasará cuando pasen esos 50 años?

Xestur te deja el suelo para que tú construyas y durante 50 años lo explotes y pasado ese tiempo la teoría dice que se lo entregas a Xestur de vuelta

¿Qué dice la práctica?

En la práctica lo normal es que te den otra concesión de otros 50 años. A través del Instituto Galego da Vivenda e Solo generalmente promueven y tienen vivienda pública para colectivos más desfavorecidos. La gestión de la vivienda pública en propiedad siempre es muy compleja para la Administración porque la gente normalmente no te paga y no pueden echar a una familia aunque no pague. Este formato nos permite poner en el mercado un producto en alquiler que va a estar por debajo del precio de mercado y destinado a gente con unos ingresos pequeños.

Y esos inquilinos, según comentó anteriormente, tendrán como requisito entrar a formar parte de la cooperativa. ¿Cómo se gestiona?

Sí, para entrar a vivir en los pisos de Xuxán te conviertes en socio con una aportación de 100 euros a capital social, que es una cosa simbólica. Después puedes estar, si tú quieres, de inquilino esos 50 años o los que tú consideres, nadie te va a rescindir el contrato salvo que no pagues. Incluso puedes cambiar de vivienda si necesitas otra. Esto ofrece una alternativa al mercado de la compra de vivienda tradicional de manera que puedes estar pagando una renta por debajo del mercado.

¿Y cualquier persona se puede incorporar a esa cooperativa?

Como es un suelo público, Xestur pone unas condiciones para poder arrendar. Las viviendas van a estar destinadas a personas con ingresos bajos, en torno a los 30.000 euros, lo que viene a ser un salario por encima de la media en Galicia. Prácticamente todo el mundo va a poder optar a estas viviendas en alquiler en el momento que salgan a disposición.

¿Está prevista una fecha para que la gente pueda entrar a vivir?

Nuestro plan sería entrar a vivir en el segundo semestre del año 2026. La obra va a durar dos años y ahora empezaremos ya con las primeras parcelas para pedir licencia, con el objetivo de arrancar obras en el 2024.

¿Y de qué pisos dispondrán en Xuxán?

Serán en torno a una 250 viviendas, repartidas en cinco parcelas. Habrá viviendas de un dormitorio, de dos y de tres. Mayoritariamente son de unos 70 metros útiles de dos habitaciones, que es el formato para el alquiler que permite más flexibilidad, con cocina, dos baños, plaza de garaje y trastero. Y en la planta baja habrá locales comerciales.

¿Sobre qué precio rondará el alquiler de esas viviendas?

Para ese piso de dos dormitorios igual estamos hablando de unos 500 euros más o menos. Un precio que está por debajo del mercado que te encuentras en Matogrande, por ejemplo. Ese alquiler le permitirá a la cooperativa poder devolverle al banco el préstamo que se solicita.

Pero entonces, ¿la cooperativa no se lleva nada?

En ese alquiler no hay un dinero que se vaya al bolsillo de nadie. La cooperativa no quiere ganar, pero tampoco puede perder, los ingresos tienen que ser iguales a los costes. La cooperativa tiene que pagarle al constructor, las licencias, el arquitecto, el aparejador, muchos impuestos... Hay que levantar el edificio y todo eso cuesta dinero y a todo el mundo se le tiene que pagar. Estamos ajustando los números en función de los costes del proyecto, y algunos todavía hoy son una incertidumbre.

Todo este modelo parece muy novedoso. ¿Se hace en otros lugares?

Sí, fundamentalmente en Cataluña y en el País Vasco, administraciones que para estas cosas siempre son más avanzadas al resto de comunidades en experiencias de este tipo. Allí hay proyectos de alquiler hasta a 90 años. Alquilas y te mueres en la casa, literalmente, si tú quieres. Pero en Galicia no hay experiencias previas. La Xunta, a través del IGVS, sacará en el barrio de Navia en Vigo algo un poquito más adelante. Pero el concurso de las parcelas de Navia, cuando sea, va a fomentar el alquiler para desinflar.

¿Ve suficiente el suelo destinado a vivienda pública en la ciudad de A Coruña?

Hay una falta de suelo para vivienda asequible, sea en alquiler o en compra, y sobra mucho suelo comercial, especialmente en A Coruña. Nuestras cinco parcelas tienen en planta baja locales comerciales, que te puedo asegurar que van a estar vacíos quince años, seguro. Sobran locales y faltan viviendas. Si Xestur tiene algunas parcelas para usos comerciales, el poder transformarlos en usos residenciales de vivienda, es interesante porque, independientemente de que nosotros podamos poner en el mercado 250 viviendas en alquiler, son insuficientes para la fuerte demanda existente

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