La ciudad llega a su punto más bajo de oferta de vivienda nueva: solo 57 ventas en nueve meses

Las compraventas de pisos a estrenar en la ciudad llegaron a su punto más bajo en los nueve primeros meses de 2023 desde que el Ministerio de Vivienda empezó a dar datos en 2004. De acuerdo con los datos oficiales, que todavía no incluyen los últimos tres meses del año, entre enero y septiembre apenas se comercializaron 57 viviendas, por debajo de los 74 de ese mismo periodo en 2020, el anterior nadir, y para una ciudad que supera los 136.000 pisos. Son años excepcionales, pero desde 2016 nunca se superaron las 200 ventas en los primeros nueve meses del año, cuando antes de 2011 lo habitual es que fuesen más de 1.000. Promotores, arquitectos y agentes de la propiedad inmobiliaria coinciden en que hay escasez de nuevas promociones, pero lo achacan a factores diferentes, desde la subida de los materiales a la falta de financiación o dificultades desde la administración. Y también hay debate acerca de si construir más puede ser una solución al problema de la vivienda.

El secretario general de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruña (Aproinco), Juan José Yáñez, no cree que en 2023 haya habido “ningún parón raro” en la construcción, y recuerda que los datos pueden oscilar mucho según el mes en el que se pongan a la venta los pisos de un edificio. Pero la escasez de nuevas viviendas, indica, es una constante en los últimos años por la “falta de promociones”, algo que relaciona con la lentitud de expedir licencias por parte de las administraciones y con las reticencias de “alguna fuerza política” de la ciudad a tramitar nuevos desarrollos.

Y estos, para Yáñez, son necesarios para bajar los precios. “La vivienda nueva tiene que hacerse”, afirma el promotor, tanto en las “grandes bolsas” de suelo que prevé el plan urbanístico en las afueras de la ciudad como dentro de esta, para “regenerar zonas con mucha vivienda vacía”. “No habría que tener miedo a hacer renovación urbana, demoler viviendas en franco deterioro que no haya que proteger para sustituirlas por nuevos edificios y anchear calles antiguas”, defiende Yáñez, para el que está claro que “si se quiere contener el precio hay que facilitar la puesta en el mercado de más vivienda”.

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Pero otros expertos en el sector consideran que las nuevas promociones no tienen por qué llegar a las personas que más necesitan un lugar donde vivir. Mirko Sanhueza, de Urbeko Inmobiliaria, cree que los datos del Ministerio pueden ser más bajos que los reales, pero puntualiza que, aunque hay demanda de vivienda nueva y se coloca cuando se pone en el mercado, “la mayoría de las que se vendieron en A Coruña” el año pasado “son de medio-alto standing”. Y para Patricia Vérez, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de La Coruña, el “descenso” de compraventas tiene que ver con la dificultad de las familias para poder pagar los pisos.

En concreto, por “la inflación, el elevado precio de las viviendas, sobre todo las nuevas, que además son escasas, y el aumento de los intereses hipotecarios”. Que las nuevas promociones sean caras, además de a su “escasez”, lo achaca a la subida de precio de los materiales y las nuevas exigencias de eficiencia energética y sostenibilidad, que hacen que “sea más difícil ajustar el precio”, mientras que en los pisos usados hay más margen para negociar este.

La presidenta de la delegación coruñesa del Colexio Oficial de Arquitectos de Galicia, Ruth Varela, considera que una buena parte de los pisos que se venden no van a personas que los usen para vivir, sino a inversores. Un informe de Funcas para Madrid, indica Varela, muestra que solo “cuatro de cada diez” compraventas se hacen por hipoteca y por parte de familias que van a habitar el inmueble, y “seguro que en A Coruña los datos son mucho peores, Madrid tiene salarios mucho más altos”.

Varela está “de acuerdo” con los promotores en que está saliendo “muy poca vivienda nueva en la ciudad” y en que esta “hace falta” , aunque cree que los propios empresarios están en un “impasse” por el incremento de precios de suministros y tipos de interés. Pero ve crucial controlar “qué destino va a tener: no nos sirve de nada seguir poniendo suelo para inversores”. “Tenemos que establecer algún pacto entre todos los actores”, insiste la presidenta de los arquitectos coruñeses, que considera que la ciudad está en situación de “emergencia residencial” y que hay que subir los índices de vivienda protegida en las nuevas promociones.

“Los dueños no construyen”

El arquitecto Iago Carro, miembro de Ergosfera, cree que es necesario “contextualizar” las escasas cifras de vivienda nueva con los desarrollos de la ciudad que han empezado y en los que se ha urbanizado. “Los polígonos de Xuxán y Someso no están consolidados ni al 50% de su capacidad residencial”, señala, y en el segundo “solo hay construidos siete de los 19 grandes edificios formulados en el plan parcial”.

Aunque seguramente haya otros factores, indica, los propietarios de estos polígonos “no han podido o no han querido construir”. Esto puede deberse a “una cuestión simplemente especulativa”, a que entiendan que no hay demanda o a que los dueños “son empresarios sin capacidad de actuar o particulares que se vieron de un día para otro convertidos en propietarios de edificabilidad sin mayor interés o necesidad de materializarla o venderla”. También recuerda que Xunta y Concello tienen propiedad de suelo en el que no han realizado promociones públicas.

Para Carro, antes de interpretar los datos de falta de compraventas de vivienda nueva como un indicativo de que haga falta convertir más suelo de la ciudad en edificable, “hay que preguntarse qué falla en el sistema para que, si supuestamente hay tanta demanda de vivienda nueva, quienes la podrían estar construyendo no lo hacen”.

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