¿Cómo afectaría a los alquileres que la ciudad se convierta en zona tensionada?

El Concello quiere que se declare A Coruña como zona de alquiler tensionado para poner coto a la subida de precios. Tras las reticencias iniciales, la Xunta —a diferencia de otras comunidades del PP— se ha abierto a aplicar este mecanismo de la nueva Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno central, pero rechaza hacerlo de oficio. Considera que la petición municipal estaba poco documentada, y le reclama al Ayuntamiento que inicie un trámite aportando cálculos que, por el momento, el Concello no ha empezado.

¿A qué zonas afecta? La Ley de Vivienda les da competencias a las comunidades autónomas para que declaren como zonas de alquiler tensionado a aquellos ámbitos territoriales donde exista un especial riesgo por oferta insuficiente de vivienda para la población. La zona tiene que reunir una de dos condiciones. Una posibilidad es que más del 30% de la renta disponible de las unidades familiares se destine anualmente al pago del alquiler y los gastos básicos de la vivienda. Otra se enfoca se enfoca en la evolución de los precios de compra o alquiler, que deberá ser superior en 3 puntos porcentuales al IPC de la comunidad en los últimos cinco años. Bastaría cumplir solo uno de los dos criterios para que un distrito coruñés fuese declarado zona tensionada.

¿Qué barrios cumplen? Tras realizar un primer análisis, la Xunta trasladó al Concello esta semana que solo tres distritos postales coruñeses, del 15001 al 15003, cumplirían los criterios: esto es, los barrios de As Atochas-Monte Alto, Ciudad Vieja y Pescadería. Sin embargo, según cálculos realizados por este diario a partir de datos del Observatorio Galego da Vivenda, prácticamente toda la ciudad cumpliría con los requisitos, a excepción de del distrito 150190, que incluye Novo Mesoiro y Feáns.

Tres escenarios. Una vez que se establezca cuáles son las zonas tensionadas de la capital gallega, la ley establece diferentes modos de aplicar un tope al alquiler según la casuística de la vivienda en arrendamiento. Hay una normativa distinta para los contratos de alquiler de propietarios considerados como grandes tenedores (aquellos que tienen 10 o más viviendas arrendadas o 1.500 metros cuadrados de superficie). Otra para las viviendas que se ponen en el mercado tras estar más de cinco años sin alquilarse y otra diferente para los nuevos contratos de alquiler de pequeños propietarios.

Pequeños propietarios. Es la situación más habitual entre los arrendamientos en la ciudad. En este caso la ley no fija un tope concreto para el alquiler, pero en caso de renovación del contrato, el casero tan sólo podrá actualizar en base a lo establecido en el contrato anterior. Si el precio ya está alto no se establecerá ningún tope máximo o rebaja. La legislación permite una subida del 10% en caso de que el dueño realice obras de rehabilitación y mejora.

Índices de referencia. El tope máximo al precio del alquiler funcionará solo para los otros dos escenarios: grandes tenedores y nuevas viviendas en alquiler (las que no habían estado arrendadas en los últimos cinco años). Para determinarlo el Gobierno ha creado una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales. Son los conocidos como índices de precios de referencia del alquiler que se dieron a conocer el pasado 15 de marzo. Este indicador ofrece una horquilla de precios “entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas”, explica el Gobierno. Tiene un carácter informativo, pero además marcará el límite de los precios del alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas.

¿Cómo se aplican? Si un inquilino tiene un contrato de arrendamiento y su casero es un gran tenedor el precio del alquiler no podrá superar ese precio máximo. Por ejemplo, si un piso cuesta 550 euros al mes y el índice para esa vivienda es de 450, cuando se oficialice el nuevo contrato no podrá superar esa cantidad. Mientras el contrato está vigente, la declaración de zona tensionada no afectará al precio. Lo mismo ocurre con las casas que entran en el mercado de alquiler tras cinco años sin arrendarse: el propietario no podrá cobrar más que el tope de ese índice de referencia.

¿Dónde se puede consultar?. El Índice de Precios de Referencia se puede ver en la página web del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Hay dos opciones. Se puede acceder a una aplicación web que permite conocer un rango de valores de referencia para el alquiler de una vivienda, de acuerdo con su localización y características, y también introducir la dirección o referencia catastral para una vivienda concreta.

Un ejemplo en A Coruña. Aplicar índice de referencia obligaría a reducir algunos arrendamientos de modo muy pronunciada, como prueba el caso de un anuncio de alquiler presente esta semana en portales inmobiliarios. El dueño ofrece un piso de 75 metros en la travesía Vista, del Orzán, por 1.100 euros, amueblado y con ascensor Pero la página del Índice de Precios de Referencia le calcula un valor de entre 479 y 683 euros al mes, incluso marcando que se encuentra en “perfecto estado” y tiene el nivel más alto de certificación energética. Si el piso fuese de un gran tenedor, tendría que recortar sus expectativas en 417 euros.

Suscríbete para seguir leyendo