¿Piso a reformar o para entrar a vivir? Es la pregunta que muchos se hacen a la hora de enfrentarse al gran desembolso que supone la compra de una vivienda de segunda mano. Quienes estén buscando inmueble con la calculadora en mano, deberán poner en la balanza varios factores. Por un lado está el mayor coste que supone un piso en buen estado, tan solo hacer la mudanza en la fecha elegida pero sin facturas adicionales en obras. Por otro lado, el ahorro que implica comprar una vivienda que requiera de albañiles, carpinteros y fontaneros para ponerla en condiciones de habitabilidad. En Galicia, comprar hoy un piso para reformar cuesta casi un 40% menos que uno en buen estado frente al 25% de media en el conjunto del país, según un estudio del portal Idealista en base a los precios en las capitales de provincia.
El coste por metro cuadrado de una vivienda de 90 metros cuadrados en óptimas condiciones en la comunidad gallega es de 1.895 euros el metro cuadrado (en el conjunto del país se sitúan en 1.705 euros), mientras que en el caso de los inmuebles que requieren de obras esa cantidad cae hasta los 1.174 (1.279 de media en el mapa nacional).
En Galicia, hay en la actualidad más de 44.000 pisos de segunda mano el circuito de comercialización en venta —16.500 en la provincia de A Coruña, 5.800 en la de Lugo, 7.500 en la de Ourense y 14.600 en la de Pontevedra—. Pero de ellas, más de 7.000 (el 15% del total) necesitan de una reforma de más del 25%, según datos de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein).
‘Ranking’
La mayor brecha de precios entre una vivienda a reformar y una en buen estado en la comunidad se da en Ourense y Pontevedra, donde el ahorro roza el 46% en el primer caso y llega al 43,5% en el segundo. Les sigue el mercado inmobiliario de Lugo, con un descuento del 35,7% y finalmente el de A Coruña (casi un 30%).
Este último se coloca a la cabeza de los mayores desembolsos para un piso para entrar a vivir: 2.524 euros el metro cuadrado una vivienda de 90 metros frente a los 1.773 para reformar. En Pontevedra el coste oscila entre los 1.927 euros m2 una vivienda en buenas condiciones frente a los 1.089 de una que requiera de obras. Lejos de estas cifras está el parque inmobiliario en Ourense (1.753 frente a 943) y Lugo (1.377 frente a 886), según el estudio de Idealista que analiza los costes en las capitales de provincia.
¿En qué se traduce esta diferencia de precios para el bolsillo del comprador? En una vivienda tipo de 90 metros el ahorro en Galicia puede superar los 75.000 euros en las operaciones de compraventa en Pontevedra y rozar los 72.500 en Ourense. En la oferta residencial en A Coruña, el descuento en estos inmuebles supera los 67.000 euros y en Lugo, los 44.000 euros. Con estas cifras, al ahorro medio en la comunidad gallega ronda los 65.000 euros frente a los 38.395 de la media nacional.
En el mapa nacional, Galicia ocupa un destacado puesto. Por capitales de provincia, la mayor diferencia entre los pisos en buen estado y con necesidad de reforma la protagoniza Ourense, donde los que necesitan una importante obra alcanzan una brecha del 46%, seguidos de Cuenca y León (-44%), Pontevedra y Palencia (-43%), Las Palmas y Castellón (-40%).
En el extremo opuesto está San Sebastián, la única en que los precios de las viviendas para reformar son superiores a las que están en buen estado (3%), motivado —según apuntan desde Idealista— a la mejor ubicación de muchos pisos antiguos en el centro de la capital guipuzcoana. Le siguen los inmuebles de Huelva, con una brecha en los precios del 6%, seguida de Pamplona (7%), Murcia (9%) y, a continuación, Barcelona y Madrid (12% en ambos casos).
El ranking de las ciudades con las viviendas para reformar más caras del país coloca a San Sebastián a la cabeza (5.080 euros/m2), seguida de Barcelona (3.762 euros), Madrid (3.644), Palma (2.852), Bilbao (2.678) y Pamplona (2.333). Jaén, en cambio, tiene el precio para reformar más económico, con 721 euros por cada metro cuadrado, junto con Lleida (775 euros/m2), Cuenca (806 euros) y Castellón (810 euros).
San Sebastián es también la ciudad con los pisos en buenas condiciones más caros (4.930 euros/m2), seguido por Barcelona (4.255 euros), Madrid (4.155 euros) y Palma (3.631 euros). Huelva, en cambio, es el mercado más económico para comprar un piso sin necesidad de reforma (1.164 euros).
El tirón de las ‘casas del abuelo’ en la aldea
La pandemia ha colocado en el punto de mira de los nuevos compradores las viviendas unifamiliares para reformar o rehabilitar por toda la geografía gallega. La casa del abuelo se ha convertido en uno de los principales atractivos para quienes en el último año se han planteado abandonar la ciudad y se pueden permitir teletrabajar en un inmueble más amplio y disfrutar de una pequeña parcela que el asfalto y el ladrillo del centro no ofrecen.
El COVID se ha convertido un revulsivo para la comercialización de este tipo de inmuebles, que a su vez ha disparado la carga de trabajo de pequeñas empresas que tras el estado de alarma decretado en marzo del año pasado hacían números para afrontar la crisis del coronavirus.
Al cierre de 2020, en Galicia había en venta más de 7.000 casas que necesitan una reforma integral o pequeñas obras de mejora para entrar a vivir, un 20% más que hace un año. Las provincias de A Coruña y Pontevedra concentran seis de cada diez inmuebles de este tipo en el circuito de comercialización en venta. En el caso de los municipios coruñeses, la oferta de este tipo de inmuebles alcanza los 2.500 (el 35,5% del total en la comunidad). Los ayuntamientos pontevedreses tienen colgado el cartel de Se vende en 1.800 viviendas que necesitan algún tipo de obra (el 25,5% de la comunidad gallega). En Ourense, están en el circuito de comercialización 1.500 “casas de los abuelos” (21,3%) y en Lugo, son 1.250 (17,7%).
