¿Cómo podemos calcular la rentabilidad neta de un alquiler? Según la información que ofrecen las entidades bancarias, hay que tener en cuenta el coste del inmueble, los ingresos anuales y los gastos al año. En esos gastos, se incluirían los de la comunidad, el IBI, los honorarios de gestión, seguros —tanto de vivienda como de impagos— y previsión de reparaciones. En el caso de Galicia, la rentabilidad de los alquileres se encuentra muy por debajo de la media estatal. Las ciudades gallegas figuran entre las que menos beneficio sacan de estas rentas. En A Coruña, la rentabilidad del alquiler de una vivienda llega solamente al 4,6% y en Ourense al 4,7%. Solo obtienen unos peores resultados San Sebastián y Palma de Mallorca.
La media española es de una rentabilidad del 6,9% en viviendas, un 11,2% en oficinas, un 9,4% en locales comerciales y un 6% en garajes, según el informe elaborado por el portal inmobiliario Idealista. Para los propietarios resulta así más suculento invertir en oficinas que en viviendas. En este sentido, las gestorías recalcan que tienen resultados más atractivos, sus beneficios son periódicos, y los contratos más largos y flexibles.
En la ciudad de A Coruña, la rentabilidad en oficinas es del 6,5% —casi la mitad que a nivel estatal—, en locales comerciales ligeramente superior que la anterior con el 6,9% y la de garajes del 4,3%. Aunque A Coruña figura entre las capitales con menos resultados en este ámbito para fines comerciales, Lugo destaca con los mejores datos de toda España: sus locales comerciales rinden al 12,6%. La siguiente en la lista sería Ávila con un 10,9%. En este ámbito, peor que en A Coruña se encuentran solamente en Teruel con un 6,7%.
En oficinas, A Coruña aún tiene otras ciudades por debajo con menor rentabilidad en estos alquileres. Y en garajes, hay otras diez con peores resultados. Otra capital de provincia como Pontevedra tiene unos rendimientos del 5,2% en viviendas y 8,1% en locales comerciales.
Los mejores datos en todo el territorio nacional son los siguientes: los citados locales comerciales de Lugo con el 12,6% de rendimiento, Lleida con el 8,8% en vivienda, y Ávila con 9,2% en garajes.
Según el estudio, la rentabilidad bruta de la compra de vivienda en el mercado del alquiler bajó el último año al 6,9%. Y se multiplican por 15, “en el peor de los casos”, las tasas que ofrecen los Bonos del Estado a 10 años (0,3%).
Los garajes: el producto menos ventajoso
Según este informe, “los garajes son el producto menos rentable para el inversor en muchas ciudades”. La capital con los garajes menos rentables es Salamanca, con un 2,8%, seguida por Granada y Ourense —cada una con un 3%—, Lugo (3,2%), Santander y Palencia —3,4% en ambos casos—. La mayor rentabilidad se obtiene en Ávila (9,2%), seguida por Castellón (8,3%) y Guadalajara (8,1%). En Barcelona la tasa de retorno se sitúa en el 6,3%, mientras que en Madrid baja hasta el 4,8%. En cambio, el producto más ventajoso es la oficina que llega al 13,8% en el caso de Sevilla. Los datos corresponden además al segundo año de pandemia, a pesar de que muchas empresas han optado por el teletrabajo y el futuro de sus oficinas es incierto.
