La superficie que el Concello de A Coruña permite construir en Visma supera un 43% lo que fija la ley actual

El proyecto para construir cerca de 4.000 viviendas en San Pedro de Visma prevé urbanizar las zonas rurales junto al Ágora, Os Mariñeiros y el colegio del mismo nombre levantando una treintena de edificios, la mayoría de más diez alturas y tres, los más próximos a O Ventorrillo, de veinte. En total, la edificabilidad de las construcciones (esto es, la superficie total de viviendas y locales que se pueden levantar, contando todas las plantas), es de unos 482.500 metros cuadrados, una cifra heredera de los parámetros de la legislación de los años noventa, cuando se concibió el proyecto actual, pero que supera la cifra máxima de la legislación actual en un 43%.

Para entender cómo es posible hay que tener en cuenta que el plan parcial para esta urbanización (esto es, la normativa municipal que regula cuánto se puede construir y dónde) se presentó en 1999 y se aprobó en 2002, si bien sufrió modificaciones posteriores. En ese momento la legislación urbanística de Galicia era la Ley 1/1997, que no establecía un límite de edificabilidad para los terrenos urbanizables, como en el caso de Visma (solo un límite máximo de 100 viviendas por hectárea en suelo urbano).

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Anteriormente al plan parcial de 2002 se establecía una “intensidad de uso” de 1,50 metros por metro cuadrado, que aparece en el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) de 1998. Esto quiere decir que por cada metro cuadrado de parcela, descontando algunas superficies que no se pueden aprovechar, se pueden construir metro y medio de viviendas o locales.

Este plan parcial se modificó en 2005, en un cambio que, si bien amplió algo la superficie de la parcela a la que afectaba, también redujo algo la proporción, de 1,50 a 1,46. Luego, en 2008, se volvió a rebajar la cifra a 1,43. Hubo una nueva modificación en 2013, pero no se cambió la proporción.

Ahora bien, en estos casos ya se había aprobado otra ley de suelo autonómica, la 9/2002, que tuvo el visto bueno del Parlamento gallego en diciembre y que por tanto llegó después de plan parcial original. En esta ley figura que en el caso de suelo urbanizable, para municipios del tamaño de A Coruña, el límite máximo de edificabilidad es de un metro cuadrado por metro cuadrado. La ley actual, de 2016, mantiene la misma proporción.

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Así que, si el plan parcial reflejase los parámetros de la normativa vigente en las dos últimas décadas, la edificabilidad en Visma tendría que rebajarse en un 43% en relación a la actual. Dicho de otra manera, se pasaría de los 482.500 metros cuadrados actuales a poco más de 337.000.

Esto no quiere decir que la edificabilidad que está ahora fijada sea ilegal, aunque sí que hereda los criterios de hace décadas. Para reducirla habría que cambiar de nuevo el plan parcial, lo que depende del Ayuntamiento, y no parece estar dentro de los planes del Gobierno local. Según afirma la asociación de vecinos de O Ventorrillo, cuando el edil de Urbanismo, Francisco Díaz Gallego, se reunió con los residentes de la zona para explicarles el proyecto se refirió a los “derechos consolidados” de los propietarios, entre los que se encuentra el Ayuntamiento, que también tiene derecho a construir en Visma.

El actual Gobierno local no cambió el plan parcial heredado de 2008 (tampoco lo hicieron los anteriores). Sí que revisó el año pasado el plan de compensación (que fija lo que puede levantar cada promotor) para permutar vivienda libre que le correspondía construir por vivienda protegida en manos de agentes privados.

Alegación contra las torres

Los promotores del futuro polígono de viviendas han presentado para su aprobación un proyecto de urbanización, esto es, un documento en el que figura cómo se construirían las vías y zonas verdes en torno a los edificios. Está pendiente de su aprobación definitiva y ha recibido ya varias alegaciones.

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Una de ellas, de la asociación vecinal de O Ventorrillo, incluye una denuncia contra las tres torres más altas del polígono, de 20 alturas y próximas a Jaime Hervada y al Ágora. Los vecinos afirman que están “fuera de la normativa vigente y anterior”, indicando que su edificabilidad supera lo que establece la ley ya no para suelo urbanizable, como es el caso, sino también para suelo urbano. Sin embargo, realizan los cálculos en base solo al tamaño de la parcela que incluye estos tres edificios y no a todo el polígono.

La asociación también alega que las torres tendrán un “impacto visual negativo” y que sombrearán las edificaciones ya existentes en la calle Jaime Hervada, por lo que se pide que se “adapte dicha altura al entorno del emplazamiento donde se ubicarán”.

De los algo más de 482.000 metros cuadrados de edificabilidad que se permiten actualmente, casi 400.000 se destinan a uso residencial, unos 295.000 a pisos libres y otros 104.000, el 26%, a vivienda protegida. El resto es edificabilidad terciaria y de otros usos, esto es, construcciones como oficinas o espacios comerciales. Pese a que la edificabilidad total se rebajó un tanto, la de vivienda libre subió en 60.000 metros y la protegida en unos 42.000 en relación a 2005 porque se rebajó la terciaria. Anteriormente la vivienda protegida era solo un quinto del total.

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