Esta es la advertencia de las inmobiliarias de A Coruña sobre Idealista y Fotocasa

Los portales inmobiliarios, en especial Idealista y Fotocasa, se han convertido en la referencia de las transacciones de pisos, y una herramienta preferente para empresas, compradores y propietarios. Pero media docena de inmobiliarias pequeñas y medianas de A Coruña coinciden en señalar que uno de sus efectos es inflar las expectativas de los propietarios y, por tanto, los precios de venta, algo que achacan a dos factores. Por una parte, estas páginas hacen evaluaciones automáticas de precios, y, según las inmobiliarias de la ciudad, estas tienden a ser generosas. Además, como estas páginas presentan ofertas de venta, reflejan los precios que los anunciantes quieren conseguir, y no los de las compraventas reales, que habitualmente son más bajos. Desde los portales inmobiliarios responden que las evaluaciones del valor de los pisos se realizan en base a “datos reales” y que tienen en cuenta varios parámetros.

“Nosotros vivimos de vender, y la subida de precios, que entre 2021 y 2023 fue impresionante, una locura, no nos ayuda en nada”, indica Mirko Sanhueza, de Urbeko Inmobiliaria. El año pasado, de acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda, los precios del metro cuadrado de los pisos coruñeses estuvieron en torno a los 2.000 euros, mientras que el primer trimestre de 2020, al inicio de la pandemia, era de unos 1.680 euros. Los pisos suben más que el poder adquisitivo de los compradores, y esto, junto con las dificultades del año pasado para conseguir financiación por la subida de los pisos, dificulta o enlentece las ventas.

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Sanhueza explica que las inmobilarias ofrecen al cliente “nuestra tasación”, pero que en muchas ocasiones “la tasación es la que marca Idealista o Fotocasa: a la gente le llega un señor de 70 años que viene con la tasación de Idealista impresa”, y, en general, en base a estimaciones generosas. “Idealista, Fotocasa, los tasadores de los bancos, hacen tasaciones por comparación: cogen varios precios de la zona y calculan en base a los metros cuadrados de la vivienda, pero hay que valorar el estado del edificio, su situación, una serie de cosas que dan una variabilidad del 15%”, considera el agente inmobiliario.

Esto lleva a que algunos clientes “sacan un piso en 300.000 euros que sabemos que vale 220.000, a ver qué pasa”, y “se tira un año” con ese precio en internet para venderlo finalmente por un precio más ajustado al mercado. “¿Te ha valido la pena esperar un año a ver si alguien cae?”, se pregunta Sanhueza, que indica que en este tiempo un dueño puede tener que hacer frente a gastos como las derramas.

Desde Rua Inmobiliaria coinciden en que se encuentran con clientes que llegan con una idea del valor de su piso “por encima” del precio que se está pagando en el mercado tras consultar en los portales inmobiliarios. “La gente se crea unas expectativas que no son reales”, defienden desde la inmobiliaria coruñesa, que indican que ellos tienen que publicar el anuncio “con el precio que el propietario te está diciendo”, aunque les hayan dicho que está sobrevalorado y “a la larga” tengan que acabar rebajándolo para poder venderlo.

“Dicen: es que no tengo qué perder, pero sí tienes que perder: el tiempo”, señalan las mismas fuentes, que indican que a la hora de realizar evaluaciones “Idealista te hace una media, con obra nueva, y luego está el que tiene una casa de 1937”. En Será por Casas indican que “en los portales inmobiliarios hay un tramo de precios por metro cuadrado” que hace que a los propietarios que lo toman como referencia “se les cree una expectativa que luego no se cumple”.

Desde la empresa coruñesa Ático Inmobiliaria consideran que la sobreestimación del valor de los pisos por parte de los propietarios que toman como referencia los portales inmobiliarios existe y es “un problema”. En las tasaciones automáticas, consideran fuentes de la compañía, “están mirando precios por metro cuadrado, sin ver el estado de un inmueble”, algo que también ocurre en las páginas de los bancos: “Te dicen que el inmueble vale tanto, pero es muy engañoso”. En una tasación realizada por un profesional, señala Ático Inmobiliaria, “necesitas ver cómo está un piso, si está para reformar o no”, y el precio medio de una zona oculta “una horquilla muy grande” en los pisos reales. Estos cálculos realizados en webs quedan “a veces muy por arriba” de los precios reales, pero muchos propietarios se dejan seducir por la posibilidad de obtener una tasación “sin gastar nada”.

En la inmobiliaria explican que entrar en un portal inmobiliario para ver los precios que se ofrecen en la zona en la que uno tiene un inmueble va a dar una impresión de que los valores del mercado son más elevados que en la realidad. “Lo que aparece es lo que está sin vender”, mientras que para saber los valores reales “hacen falta testigos de ventas realizadas reales”, esto es, tener en cuenta los precios a los que se realizan las transacciones. “La valoración más fiable es la de lo que se ha vendido realmente”, insisten desde la empresa.

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Y que existan expectativas sobrevaloradas “perjudica”, pues “evidentemente se dilata muchísimo la venta hasta que el cliente va cayendo” en cuenta de que estaba pidiendo un dinero que nadie le va a ofrecer. “Hay cosas que están fuera de precio y están un año a la venta”, incluso en un mercado como el de A Coruña en el que hay escasez de oferta, lo que supone “pérdida de tiempo y de dinero en publicidad”.

En Ôkam Servicios Inmobiliarios creen que los portales no realizan cálculos ajustados, y en el caso de Fotocasa “notablemente más que Idealista”. Además, en sus estimaciones “se suelen equivocar más por arriba, en el 99%” de los casos. El motivo, considera desde la inmobiliaria, es que “cogen como testigos [precios de referencia para realizar el resto de cálculos] cosas que están a la venta, que son las expectativas de la gente”, no los precios que se pagan realmente.

“Cuando hago un análisis, miro los terrenos, el registro de la propiedad, tasaciones bancarias”, explica una fuente de la empresa, que añade que también se hace “una idea del perfil del comprador” para evaluar mejor cómo se puede fijar la transacción.

Además, añade la misma inmobiliaria, la mayoría de los particulares solo tiene acceso a la parte abierta al público general de los portales, y no a los datos de pago. Así, los usuarios normales ven los precios que piden los propietarios, pero no otras estadísticas que son también relevantes para saber si el precio es realista, como el número de correos que ha recibido el vendedor o “el tiempo que lleva a la venta” el inmueble. Y, así, el internauta no especializado puede tomar como una estimación realista la oferta de un propietario que lleva meses sin vender su inmueble y que no recibe ofertas porque su anuncio está fuera del mercado.

Para Brigantia Real Estate, las estimaciones automáticas de precios que realizan las páginas webs de los portales inmobiliarios en base a la dirección de un piso son “realidad virtual”.

“Lo que hacen es coger viviendas que estén en el entorno más próximo, y también a la venta”, evalúan desde la empresa, pero al tiempo indican que “no se puede hacer una valoración sin visitar la vivienda, y un programa no puede suplir el trabajo de un profesional inmobiliario”. “No puedes poner a la venta un piso en la calle Ramón y Cajal y que te lo estén midiendo con valoraciones de una obra nueva en la plaza de Tabacos”, ejemplifican.

Así, los clientes llegan con una expectativa de precio que “es muy frustrante para ellos y también para las agencias, porque el producto se enquista”. Esto se exacerba debido el modo por el que los compradores usan las webs. “La gente cuando busca una vivienda lo hace en Internet y en un rango: si tu piso está en 400.000 euros ya ni le clican”, afirman desde Brigantia.

Fuentes de la inmobiliaria añaden que “todo al final es un bucle”, y que si “todo el mundo empieza a poner los pisos en precios fuera de mercado”, esto también se reflejará en los nuevos anuncios que salgan en los portales.

“El precio es de la agencia”

Desde los portales inmobiliarios matizan las afirmaciones de las agencias coruñesas. Fuentes de Fotocasa señalan que los precios que aparecen en su web “están fijados en todo momento por las agencias inmobiliarias o por los particulares”, sin que el portal intervenga. Así, la cifra que se refleja en la web “debería ser la misma que en las agencias inmobiliarias, ya que son ellos los encargados de subir la información a los portales y de poner los precios”.

Fotocasa sí admite que lo que se refleja en los portales son “los precios iniciales de salida de las viviendas” y que las compraventas, tras una negociación, pueden incluir “rebajas”. “Pero insistimos, nosotros en ningún momento somos responsables de los precios que se anuncian y tan solo nos limitamos a medirlos para elaborar un índice en el que poder monitorear la evolución del mercado”, reitera el portal inmobiliario.

En cuanto a “los servicios de tasación y estimación de precio de las viviendas”, Fotocasa defiende que estos se basan en “datos reales”, esto es, “los precios de las viviendas ofertadas” pero tienen en cuenta “otros parámetros como antigüedad de las viviendas, metros cuadrados y un tema muy importante es la oferta y demanda de esa zona en el momento de hacer la tasación”.

En Idealista indican que realizan sus valoraciones automáticas, “que no tasaciones”, en base a pisos “de similares características y de la misma zona”. A partir de estas referencias “se aplican factores correctores basados en la diferencia entre los precios anunciados y las transacciones cerradas”. Esta, argumentan desde esta empresa, es “una metodología internacionalmente consensuada y que cuenta con un gran respaldo académico, por lo que las apreciaciones sobre una supuesta tendencia a incrementar los precios no son correctas”.

En cuanto a los anuncios que aparecen en la web, Idealista señala que nació en el año 2000 con “el objetivo de aportar claridad y transparencia al mercado” inmobiliario, por lo que mostrar el precio que piden los dueños “de forma abierta” es “uno de los pilares” de la filosofía de la empresa: ocultar información “supondría una vuelta a un sector inmobiliario opaco y oscuro en el que las decisiones no se toman en base a datos”.

Desde la empresa admiten que los propietarios pueden tener expectativas acerca del valor de su piso que “pueden no ser correctas" y les pueden llevar a “poner un precio fuera de mercado”. Pero esto se corregirá, indica la compañía, cuando el vendedor “no encuentre demanda dispuesta a pagar ese precio, lo que le obliga a bajar sus exigencias” para conseguir realizar la transacción. “Esos precios fuera de mercado no son tenidos en cuenta en los informes de precios de Idealista ni en las valoraciones automáticas”, defienden desde el portal inmobiliario.

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