El alza de las hipotecas desploma la venta de pisos en A Coruña al nivel de hace ocho años

Las compraventas de viviendas en A Coruña se desplomaron en 2023, hasta niveles que, salvo por el año del coronavirus, no se registraban desde mediados de la década pasada. El Ministerio de Vivienda todavía no tiene datos para el cuarto trimestre, pero en los nueve primeros meses del año pasado registró 1.579 compraventas en el municipio, frente a las 2.065 del mismo periodo del año 2022: un descenso del 23,5%, casi una cuarta parte. Cinco de las siete fuentes del sector consultadas por este diario lo atribuyen, mayoritariamente, a la subida de tipos que ha encarecido las hipotecas y dificultado el acceso a la financiación.

“Estamos ante un contexto de bajada de las compraventas y de caída de concesión de hipotecas debido a la subida de los tipos “, resume la presidenta del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, Patricia Vérez, y Mirko Sanhueza, de Urbeko Inmobiliaria, confirma que en 2023 “las ventas se estabilizaron. “Para poder vender hemos tenido que renovar esfuerzos, realizar más publicidad y negociar más los precios de salida”, señala. Y las dificultades del mercado, opina, están “directamente relacionadas con el tema de las hipotecas”.

Fuentes de Rua Inmobiliaria confirman las impresiones de Sanheza. El año pasado “subieron los alquileres, bajaron las ventas”, pues si bien antes de la subida de tipos la gente comparaba los precios de ambos y se planteaba adquirir un piso, el alza de las cuotas ha hecho perder competitividad a esa opción. “Los bancos piden unos requisitos que no es fácil cumplir y los tipos están disparados”, interpretan fuentes de este negocio.

La lectura desde Ático Inmobiliaria es que hubo una “bajada” en las compraventas que “se debió principalmente al tema del euríbor” y que se ha reflejado sobre todo en “las viviendas baratas o de precio medio”. Es diferente en los inmuebles de alta gama, señalan desde este negocio coruñés, porque los que acceden a ellos tienen “compran al contado sin necesidad de hipoteca”. Pero a los compradores más humildes “se les han denegado hipotecas o no podían pagar las cuotas”.

En Brigantia Real Estate explican que “somos unos privilegiados” porque el año pasado han trabajado mucho con obra nueva, de la que “hay mucha escasez” en la ciudad y para la que el pasado ha sido “un muy buen año”. “La obra nueva es otra liga, suelen tener hipoteca de promotor, las condiciones suelen estar bastante garantizadas”, enumera la inmobiliaria. Pero en el mercado de segunda mano, que supone la mayor parte de las transacciones en el conjunto del sector, sí “ha habido un cierto bajón”, aunque en Brigantia colaboran con entidades financieras que “han facilitado mucho el cierre de operaciones”. “No nos podemos quejar, pero sabemos que alguna gente lo ha notado mucho”, resumen fuentes de la inmobiliaria.

Dos inmobiliarias consultadas por este diario dan explicaciones alternativas. En Será por Casas consideran que “las ventas que no se hicieron” entre enero y septiembre “se verán reflejadas en el siguiente trimestre”. Para esta inmobiliaria, la contracción de las compraventas tiene que ver con las expectativas de que la Xunta bajase a algunos hogares el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, si bien el presidente del Gobierno gallego, Alfonso Rueda, no anunció oficialmente hasta octubre la medida, cuya aplicación empezó este año. Otras inmobiliarias consultadas por este diario señalan que esto pudo influir, pero en todo caso en menor medida que las dificultades para conseguir hipotecas asequibles.

En Okam Servicios Inmobiliarios afirman que en 2023 mantuvieron “el mismo volumen de ventas”, si bien añaden que, al contrario que otras inmobiliarias, trabajan con un pequeño número de inmuebles y “buscando el perfil del comprador dependiendo de cada caso”. La empresa sí que ha notado un “descenso de viviendas a la venta”, porque los propietarios se retraen de sacarlas al mercado. Entre las posibles causas, la inmobiliaria señala las “expectativas pasadas”, de personas que compraron los inmuebles con precios altos durante la burbuja anterior a 2008 y ahora fijan su perspectiva de venta en base a lo que pagaron, y a que los que firmaron hipotecas en aquella época están ahora dejando de pagar intereses y amortizando el principal, con expectativas de vender en años posteriores.

Durante la burbuja se vendieron grandes cantidades de pisos: entre enero y septiembre de 2004, la cifra superó los 2.000, y en 2006 se alcanzaron los 2.558. En 2008 se bajó a 1.874 y a partir de ahí empezó una tendencia de descenso, con apenas 806 transacciones en 2013. La cifra fue incrementándose a partir de ahí, y en 2018, 2019 y 2021 se situó por encima de los 1.800 pisos vendidos. En 2020 se cayó por debajo de los 1.400, pero fue el año de la pandemia; descontando ese caso, los datos de 2023 son los más bajos desde 2016.

El precio deja de subir

El Ministerio de Vivienda también recoge las tasaciones de las viviendas, y el metro cuadrado de las coruñesas superó en 2023 los 2.000 euros por primera vez en once años; se había sobrepasado entre 2006 y 2012, pero cayó posteriormente. El primer trimestre se llegó a los 2.012 euros y en el segundo a los 2.021, pero en el tercero se bajó a los 1.993,5. Vérez señala que estos precios “no reflejan las tasaciones de vivienda en proyecto, en construcción ni edificios completos “, solo las que se contratan para préstamos hipotecarios, y estos, indica la presidenta del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de A Coruña, han descendido. Según afirma, el Consejo General del Notariado ha constatado que en general en toda España el precio de metro cuadrado de pisos ha aumentado, y el de las viviendas unifamiliares “en términos anuales ha bajado con respecto al año pasado”.

Desde las inmobiliarias no tienen la perspectiva de un descenso generalizado de precios, pero tampoco una gran subida. Sanhueza, de Urbeko, señala que en el último trimestre del año pasado estos estuvieron “estabilizados”, tras la subida “impresionante” desde 2021, mientras que en Okam Servicios Inmobiliario también prevén “estabilidad” para este año, sobre todo en los barrios más populares, que tienen precios más altos. “Al no seguir el alza, parece una bajada”, indica la inmobiliaria.

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