La conversión de bajos comerciales en viviendas se consolida con 68 licencias en este mandato en A Coruña

El último informe de licencias urbanísticas aprobado en la Junta de Gobierno Local contenía seis solicitudes de cambio de uso de local comercial situado en planta baja o semisótano a vivienda, de las que dos fueron concedidas y las demás denegadas. Estas peticiones al Concello han sido muy frecuentes en los últimos años, en los que el desuso de bajos comerciales ha hecho que sus propietarios se decidieran a reconvertirlos en pequeñas viviendas para alquilar o comprar, generalmente con precios más asequibles que los pisos convencionales por encima de la planta baja. En los casi cuatro años de mandato, el Gobierno local ha concedido 68 licencias para este cambio de uso en bajos de la ciudad, de locales comerciales a viviendas, una media de 17 por año, señalan fuentes municipales.

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“Es una tendencia creciente, pero hay que puntualizar que no todos los bajos cumplen las condiciones mínimas para ser habitables que marca la ley”, advierte el presidente de la delegación coruñesa del Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia (COAG), Roberto Costas. “No hay pisos de alquiler suficientes, así que la gente busca alternativas en los bajos”, reflejan en la agencia inmobiliaria Atelier Metropolitano. “Me parece una cifra alta”, considera Rafael Serrano, vicepresidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia (Aviturga), en cuyo sector los bajos se han convertido también en alternativa de ocupación temporal, y no solo en periodos estivales sino “a lo largo del año”.

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Una consulta específica de viviendas situadas en planta baja en el portal inmobiliario Idealista permite encontrar en la actualidad casi 80 ofertas de adquisición y 13 de arrendamiento en distintas zonas de A Coruña, con precios que oscilan entre 65.000 y 250.000 euros en la primera modalidad y entre 450 y 890 euros mensuales en la segunda, según el barrio en que se encuentren. Algunos de estos pisos son en realidad estudios o lofts de una sola habitación, con superficies que van de los 45 a los 135 metros cuadrados, y otros, a tenor de las fotografías que acompañan los anuncios, fueron establecimientos comerciales en otro momento. También bajos que en el pasado fueron garajes han sido reconvertidos en viviendas, como se puede comprobar, por ejemplo, en calles de Monte Alto. En este barrio y en Pescadería hay casas viejas con locales comerciales cerrados hace bastante tiempo en los que se están haciendo reformas o en los que ya hay pisos en bajos que borraron el recuerdo de negocios desaparecidos hace años cuyos escaparates acumulaban suciedad y pintadas.

Crisis y negocio

Esta transformación, que no atrae a un tipo concreto de usuarios sino a diversos perfiles de población, según apuntan desde Aviturga y las inmobiliarias, es producto de distintas causas, aunque las económicas son las más influyentes. “Con el cierre de los comercios tradicionales en bajos, los dueños se plantean qué hacer con ellos, qué rendimiento le pueden sacar. Alguno pide licencia y hace obra para uso propio del bajo como residencia, pero también hay minipromotores que apuestan por ponerlos en alquiler a precios asumibles”, explican en Atelier Metropolitano. En esta inmobiliaria tienen a la venta algún bajo que fue establecimiento comercial en el pasado; uno de ellos, vendido, aún no ha sido ocupado, y otro lleva tiempo anunciado sin encontrar comprador interesado.

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La crisis del comercio, que ha cerrado multitud de pequeños negocios en los barrios, y de la vivienda confluyen en este fenómeno habitacional, considera Costas, que lamenta la “pérdida de riqueza” que en los barrios supone la desaparición de tiendas y la dificultad para encontrar pisos. “La vivienda es muy cara y decidirse por un bajo en alquiler o a la venta es una salida que, con una pequeña reforma, es asumible”, cree el presidente de la delegación coruñesa del COAG. A los arquitectos les llega demanda, aunque no muy alta, para intervenir en bajos comerciales y convertirlos en vivienda a través de un cambio de uso, pero eso no siempre es ejecutable, por eso el Concello también ha denegado licencias.

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 “Hay condicionantes legales que deben cumplir estas viviendas, como la protección de vistas y el derecho a la intimidad en las plantas bajas fijando una altura de las ventanas a 1,80 metros, o la ventilación y los gases a cubierta y no a la calle directamente, conductos en cocina y cuartos de baño, o la altura mínima en el interior, que debe ser de 2,80 metros. Si un proyecto de reforma no cumple estos y otros requisitos de habitabilidad, no sale adelante”, explica Costas.

“Se entiende que crezca esta tendencia por la dificultad de acceso a la vivienda, pero los bajos no son los lugares más cómodos para vivir”, opina Óscar Pedrós, secretario del COAG en A Coruña, que cree que la proliferación puede ser “controvertida” por las limitaciones normativas al cambio de uso.

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