“Si se liberaliza el alquiler vacacional no hay arrendamiento de larga temporada”

El magistrado Vicente Magro, autor de 60 libros y más de mil artículos jurídicos, fue senador por el PP y ejerce en el Tribunal Supremo desde 2018. Este viernes dio una ponencia sobre la nueva Ley de Vivienda y los pisos de uso turístico en la Fundación ONCE, dentro de la primera sesión de las III Jornadas Jacinto Peleteiro de Administradores de Fincas Colegiados. Este acto, del Colegio de Administradores de Fincas de Galicia, continúa en la mañana de este sábado.

La Ley de Vivienda permite declarar una zona como tensionada y congelar los alquileres, algo que el Concello ha pedido a la Xunta para el municipio de A Coruña.

Hay muchos sitios donde no se está pidiendo, porque limita el precio del alquiler. El problema de la ley es que cuando hay un impago de rentas, o una demanda de desahucio, se pueden tardar dos o tres años para recuperar la vivienda. Se ha introducido un procedimiento bastante lento, con dos conceptos: la averiguación de la vulnerabilidad del demandado, y el realojo en una vivienda nueva de alquiler social al inquilino. Eso provoca que el propietario sea reacio a alquilar.

¿Hay fondos para realizar estos dos trámites ágilmente?

El derecho a la vivienda está en la Constitución, pero no se puede poner en las espaldas de los propietarios de viviendas, sino en las de la Administración pública. Si hay necesidad de realojar a una persona que no paga la renta, es la Administración la que tiene que agilizar los plazos a realojarla. Esto al final provoca una desazón en personas que tienen propiedades, no perciben que les den rentabilidad, sino al contrario, que les da un problema. Creo que el sistema que había antes era mejor, con la ley del desahucio exprés. Genera una confianza de los propietarios en la administración de justicia: si a mí me dejan de pagar mis rentas, recupero el piso en seis meses, y lo vuelvo a alquilar. Si tardo tres años, la próxima vez posiblemente no lo alquile, con lo que el mercado puede decrecer. ¿Qué provoca a la larga? Un incremento del precio del alquiler, al reducirse la oferta. Se produce el efecto contrario al pretendido por la Ley de Vivienda.

En la zona tensionada los alquileres se congelarían...

Claro, te controlan el precio. ¿Cuál puede ser la consecuencia? La reducción del valor de la vivienda. La declaración se está viendo con recelo en algunas comunidades autónomas, porque dicen, claro, que los propietarios se van a quejar.

La ley prevé que la zona tensionada sea una medida transitoria, para dar tiempo a las administraciones a tomar otras medidas que fomenten el acceso a la vivienda.

La mejor medida para el alquiler es introducir la creación del registro de morosidad en el alquiler. Cuando una persona deja de pagar una renta y hay una sentencia condenatoria, el secretario judicial la inscribe en un registro.

¿Sería público?

Solo puede acceder quien vaya a arrendar un piso. Te da confianza. Vas a alquilar un piso a alguien y ves que está inscrito en el registro porque ha dejado de pagar rentas en dos procedimientos de desahucio. No se lo alquilo, lógico. Si no lo sé, lo alquilo e igual me deja de pagar la renta al mes siguiente. Eso introduce desconfianza. Ese registro se aprobó en la ley de arrendamientos urbanos de 2013 pero no se llegó a crear: hay gente que considera que si a esa persona que deja de pagar la renta la inscriben en un registro no podrá volver a alquilar. Ahí es donde tiene que intervenir la Administración. Las ayudas deben ser de la Administración pública, no del arrendador.

En A Coruña, hasta hace poco, se podía inscribir cualquier piso como vivienda turística. Ahora el Concello las considera actividad económica y limita, con carácter general, a bajos y primeros pisos.

Eso depende de las Administraciones. Evidentemente lo que no puedes es liberalizar el mercado de alquiler vacacional, entonces no hay arrendamiento de larga temporada. Es lo que estaba pasando en Canarias y Baleares, que limitaron las viviendas. Si no, la gente no puede alquilar y el precio sube. Ahora, en una zona en la que puede haber alquiler vacacional algunas comunidades de propietarios estaban prohibiendo estas viviendas con un quorum de tres quintos. En el Supremo se ha dicho que no. O bien el título constitutivo, los estatutos de la comunidad, dicen que está prohibido, o la comunidad tiene que aprobarlo por unanimidad. Si tengo un piso en una vivienda, voy a la junta, voto que no y ya no hay prohibición. Esto es lógico, porque si en la zona equis se puede hacer alquiler vacacional, no puede ser que un grupo de vecinos, por tres quintas partes, prohiba que tú en tu casa lo alquiles como quieras. Si la Administración me deja, no pueden prohibírmelo mis vecinos.

¿La jurisprudencia a la que hace referencia ya es definitiva?

Sí, con tres sentencias: dos de 2023 y una que se acaba de poner en enero de 2024.

Entonces, ¿los pisos turísticos son actividad económica, como interpreta el Ayuntamiento?

El razonamiento del Ayuntamiento de que es actividad económica ya lo ha dicho el Tribunal Supremo, ahora en tres sentencias. En los estatutos de una comunidad ponía: “Se prohiben actividades económicas en los pisos”. Se entiende que el alquiler vacacional es actividad económica, a diferencia del de larga duración, cuyo objetivo es una residencia permanente, aunque también ganes dinero.

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