Los pisos turísticos, con más de 81.000 plazas, copan el 35% de la oferta vacacional en Galicia

Desde apartamentos por 30 euros la noche o pisos de dos habitaciones por entre 120 y 200 euros hasta chalés de lujo por 400 euros e incluso por encima de los 800. Pese al alza de los precios por el impacto de la guerra en Ucrania, la oferta de viviendas vacacionales en Galicia se ajusta a todos los bolsillos. “Nadie se queda sin vacaciones en Galicia por cuestión económica”, destaca la presidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Galicia (Aviturga), Dulcinea Aguín. Muchos propietarios, destaca Aguín, mantienen las tarifas del año pasado pese al alza general de los servicios básicos; y quienes han aplicado subidas en sus arrendamientos este verano lo hicieron en torno al 10%.

Basta con echar un vistazo por Internet para comprobar el cada vez mayor número de particulares que publicitan alquileres para turistas en plataformas como Airbnb, Homeaway, Windu, Niumba o Rentalia. Desde que la Xunta aprobó hace cinco años —en mayo de 2017— el decreto que regula la actividad de los pisos vacacionales, son ya un total de 15.155 los inmuebles de este tipo dados de alta en el Registro de Empresas e Actividades Turísticas (REAT) de la Administración autonómica, más del cuádruple de los que están disponibles en el circuito del alquiler de larga duración —apenas 3.400—, y suman más de 81.500 plazas. Si hace dos años, las camas ofertadas en pisos de uso turístico en Galicia estaban casi a la par de las que tenían los hoteles, en el primer año con tintes de normalidad tras el estallido del COVID las viviendas dominan el mercado vacacional de la comunidad. Son ya un 45% más de plazas en pisos turísticos que en establecimientos hoteleros.

De las más de 138.000 camas con las que cuenta Galicia sumando hoteles y pisos para vacaciones, estos últimos copan ya el 60%; cuando hace dos años representaban poco más de 40%. Y del conjunto de plazas suman entre hoteles, albergues, pensiones, apartamentos y casas rurales, las viviendas de uso turístico representan ya el 35%, según el análisis de los establecimientos dados de alta en el registro de Turismo.

La economía colaborativa y la pandemia han cambiado el mercado turístico de toda España. En Galicia, los pisos turísticos ya han dado un sorpasso a los alojamientos convencionales: hoteles (56.616 plazas), pensiones (23.519), albergues (16.010), apartamentos (11.190), casas de turismo rural (6.751) o campings (34.985), según datos publicados en la web de Turismo a 1 de julio.

En el mapa del alquiler vacacional en la comunidad hay 264 ayuntamientos, el 84% del total, que tienen en su territorio pisos para alquilar a turistas —84 en la provincia de A Coruña, 58 en la de Lugo, 65 en la de Ourense y 57 en la de Pontevedra—. Esta última es la que presenta el mayor tirón de este tipo de alojamientos, con 7.130 inmuebles que ofertan más de 38.000 plazas, lo que supone el 47% del total en Galicia. Le sigue en el ranking A Coruña, con 5.322 pisos para uso vacacional con 28.778 camas, el 35% del conjunto autonómico. Lejos de estas cifras se colocan los alojamientos de este tipo en Lugo, 2.119 (11.301 plazas) —casi el 14% de toda Galicia— y Ourense, con 584 viviendas turísticas y apenas 3.300 camas —apenas el 4%—.

No son precisamente las ciudades las que concentran el grueso de estos alojamientos. En concreto, la oferta en las urbes gallegas es de algo más de 2.800 viviendas de uso turístico (Vigo, a la cabeza con 741; seguida de Santiago, con 679; A Coruña, 629; Pontevedra, 306; Ourense, 223; Lugo, 170, y finalmente Ferrol, 114). En cuanto a las plazas, se coloca Compostela en el primer puesto del ranking de las ciudades, con 3.453. Le siguen Vigo (3.060) y A Coruña (2.991). Por encima de la barrera de las mil viviendas vacacionales están también Pontevedra (1.552) y Lugo (1.084). Cierran la lista Lugo (809) y Ferrol (571). Con este balance, las urbes suman apenas el 19% de los pisos turísticos dados de alta en toda Galicia.

Aunque en el conjunto de la comunidad las viviendas de uso vacacional han dado un sorpasso a las plazas ofertadas en los hoteles, en las ciudades se mantienen como primera opción, con la excepción de Pontevedra que tiene disponibles más plazas en pisos turísticos que en establecimientos hoteleros. En total, los hoteles en las ciudades gallegas tienen más de 18.000 camas, lo que supone un tercio de todas las habilitadas en el conjunto de la comunidad. Este porcentaje contrasta con las plazas que suponen los pisos turísticos en las urbes gallegas, un 16,5%.

Del mapa autonómico de las viviendas de uso turístico, Sanxenxo es el punto caliente, con más de 2.200 pisos que superan las 11.800 plazas, es decir el 14,4% del conjunto de la comunidad. En la provincia de A Coruña, además de la ciudad destacan Fisterra (1.571 camas), Carnota (1.497) y Ribeira (1.230). En Lugo, está Foz a la cabeza con 2.149 plazas, seguida de Barreiros (1.781). Y en Ourense las cifras son muy inferiores: Ribadavia, con 230, y Allariz, con 198.

Mayor rentabilidad que el alquiler de larga duración

La inseguridad jurídica de los alquileres tradicionales y la alta rentabilidad de los pisos turísticos ha provocado en los últimos años un boom de viviendas vacacionales. Los arrendamientos para turistas en las ciudades llegan a proporcionar un rendimiento entre un 40% y un 60% superior al que se consigue con uno de larga duración, según revela un informe de la Federación Gallega de Empresas Inmobiliarias (Fegein). La incertidumbre económica que deja la crisis sanitaria ha quitado de la cabeza de muchos la idea de comprar y han optado por el alquiler.

Pero el arrendamiento en las ciudades resulta una misión casi imposible por la cada vez más reducida oferta y, en consecuencia, unos precios que no dejan de crecer. Por contra, el mercado de las viviendas vacacionales suma cada vez nuevos propietarios por la alta rentabilidad que reportan. Este rendimiento, que en las ciudades oscila entre el 5,1% de Ferrol o el 5,8% de Ourense hasta el 7,3% de Vigo y el 7,6% de A Coruña, ha provocado un notable descenso en la oferta de inmuebles de alquiler tradicional en Santiago, A Coruña, Vigo y Lugo, por este orden.

La mayor brecha en la rentabilidad que oferten las dos modalidades de arrendamiento en las ciudades se da en A Coruña, Vigo y Ferrol, con unos beneficios entre un 52% y un 59% superiores en los inmuebles vacacionales. En el extremo opuesto están Santiago y Lugo, con un 38% y 40%, respectivamente. El mapa inmobiliario de las áreas urbanas coloca a Santiago y Vigo a la cabeza del rendimiento en alquiler tradicional —5,3% y 5,2%, respectivamente—, seguidas de A Coruña (5%), Lugo (4,5%) y Ourense (4%). A la cola, Ferrol (3,2%). Y en pisos turísticos, la rentabilidad se queda hasta un 60% por encima. En el área de Vigo estos inmuebles reportan el mayor beneficio (8%). En A Coruña y Santiago están casi a la par: 7,6% y 7,3%, respectivamente. En Lugo es del 6,2% frente al 5,8% de Ourense y, finalmente, Ferrol, con un 5,1%.

Incumplir el decreto: multas de hasta 9.000

Una vez aprobado el decreto autonómico que regula la actividad de los pisos turísticos en Galicia, la Xunta dio un periodo de gracia para que los propietarios regularizasen un actividad. Transcurrido casi un año de la entrada en vigor, en plena campaña de Semana Santa de 2018, el Ejecutivo gallego puso en marcha el plan de inspección turístico, tanto en los alojamientos como a través de internet, con el objetivo de detectar posibles “situaciones de intrusión”.

Los inspectores de la Xunta se encargan de comprobar que el periodo de funcionamiento del alojamiento coincide con el que figura en el Registro de Empresas e Actividades Turísticas (REAT). Incumplir la normativa por parte de los propietarios tiene consecuencias para el bolsillo. Las sanciones para los propietarios que operen sin dar de alta su vivienda vacacional van de los 300 euros, para las infracciones más leves, a los 9.000 para los casos graves, como arrendar un inmueble sin autorización turística. La reincidencia incluye sanciones de hasta 90.000 euros.

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