El metro de vivienda supera los 2.000 euros por primera vez en 11 años en A Coruña: “Son precios de burbuja”

El valor medio del metro cuadrado de vivienda en A Coruña ha superado los 2.000 euros por primera vez en once años, volviendo a los picos del boom inmobiliario de inicios de siglo. Esta cifra se superó entre los años 2006 y 2012, pero en la década siguiente bajó por debajo de esa barrera psicológica, de acuerdo con los datos del Ministerio de Vivienda, que recopila todas las tasaciones de vivienda que se realizan en el municipio. El primer trimestre de este año se llegó a los 2.012 euros, y en el segundo, el último con datos, subió hasta los 2.021. Fuentes del sector inmobiliario recuerdan que los valores de compraventa suelen ser más bajos que los de tasación, pero destacan tanto el importante incremento de unos y otros en últimos años. Según resumen fuentes de la agencia coruñesa Rua Inmobiliaria, “en las viviendas del centro estamos totalmente en precios de burbuja”.

Las estadísticas oficiales muestran que el valor más bajo en un segundo trimestre se alcanzó en 2018, hace un lustro: el metro cuadrado valía entonces unos 1.526 euros. Desde entonces el valor ha aumentado en casi un tercio: un piso de 150.000 euros hace cinco años costaría ahora cerca de 200.000, siguiendo la subida promedio. La presidenta del Colegio oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de La Coruña, Patricia Vérez, señala que esta tendencia, espoleada por la alta demanda, no continuará.

Culleredo, donde más aumenta el precio de la vivienda libre y Arteixo, el único donde baja

“Venimos de un periodo de grandes ventas que tuvo su punto álgido en 2022”, explica Vérez, pero desde junio de ese año “se ha venido produciendo una ralentización en el número de compraventas y de hipotecas , con algunos altibajos”. “Lo que vemos ahora es que el mercado empieza a parecer que se está normalizando teniendo en cuenta la subida de tipos, el impacto de la inflación y el encarecimiento del coste de la financiación”, indica la presidenta de los agentes de la propiedad inmobiliaria, que cree que la nueva Ley de Vivienda “empeora la situación”.

El agente inmobiliario Mirko Sanhueza, de Urbeko Inmobiliaria, señala que los valores de tasación se elevaron a inicios de 2022 por el “catastrazo”, pero indica que los precios de compraventa han subido lo mismo que estos, “más o menos en un 30%”, en los últimos cinco años, en base a sus propios datos y los de portales inmobiliarios. Pero coincide con la valoración de Vérez en relación a la congelación del mercado, y señala que “en el segundo semestre de 2023 se están ralentizando las ventas, y los precios se han estancado”. Según explica Sanhueza, en el 2021 o a inicios de 2022 era “imposible” para el comprador “negociar a la baja” con el vendedor, debido a la alta demanda, pero ahora “hay negociaciones importantes”, con rebajas de “entre un 6 y un 10%”. En su opinión, “antes de final de año vamos a empezar a ver descensos” en los precios medios de la vivienda.

Fuentes de la inmobiliaria Será por Casas prevén que haya “un estancamiento” de precios, aunque no ven tan claro que vayan a bajar. “El año empezó muy flojo de ventas, aunque está remontando en el tercer trimestre, y la subida de precios se ha estancado; algunas viviendas han bajado, pero no creo que sea tendencia, sino a lo mejor pisos puntuales que salieron al mercado con un valor demasiado elevado”, puntualiza una fuente de la agencia coruñesa.

Desde Será por Casas también resaltan que la tasación suele superar al precio de la compraventa, en especial en los casos en los que el comprador ha pedido una hipoteca. El préstamo que da el banco se calcula en base al valor catastral, y, si el banco acepta otorgar el 80% del valor de este pero la compraventa se realiza por menos dinero, el prestatario consigue más porcentaje de financiación, en la práctica. En Urbeko Inmobiliaria, sin embargo, afirman que actualmente “estamos vendiendo viviendas muy cerca” del valor de tasación, y añaden que hay una gran cantidad de compradores que aportan un elevado porcentaje de recursos propios.

En Rua Inmobiliaria afirman que no han notado que los precios “se moderen” este año, pero puntualizan que las estadísticas que señalan el precio medio son “muy engañosas”, porque en la ciudad existen “dos polos” en cuanto a precios. Si bien la vivienda está “carísima”, consideran que hay que diferenciar entre los pisos del centro de la ciudad, en los que hay precios “absolutamente disparatados” y barrios como Os Mallos, donde se pueden encontrar “precios baratos”, al menos en comparación.

Los valores más elevados

El Ministerio recoge los valores del metro cuadrado en los 18 municipios gallegos con más de 25.000 habitantes, y A Coruña tiene el precio más caro con diferencia. Le siguen Santiago, con 1.794 euros de media, es decir, unos 230 euros más barato que en A Coruña. Un piso de 75 metros cuadrados, por ejemplo, valdría algo más de 151.600 euros en A Coruña, y unos 134.600 en la capital gallega. Tras esta, el mayor precio se da en Vigo, con 1.753 euros el metro cuadrado.

Comparando los datos del segundo semestre de este año con los del mismo periodo de 2022, el valor promedio de la vivienda se ha elevado casi un 10%, desde los 1.840 euros. Entre los municipios gallegos de los que hay datos se cuentan dos que superan a A Coruña, Carballo y Marín, pero la ciudad tiene el mayor incremento de las siete principales urbes. En Vigo la subida ha sido del 6,4% y en Santiago del 5%, mientras que en Ourense se quedó en algo menos del 4%. El incremento de precio en Lugo es del 3,8% y en Pontevedra del 2,6%, mientras que en Ferrol el valor de la vivienda cayó un 1%.