La Xunta abre la puerta a declarar zonas tensionadas y poner topes a los alquileres

La Xunta abre la vía legal para declarar zonas de mercado residencial tensionado en Galicia, lo que permitirá poner tope a los alquileres a petición de los concellos, como ha planteado el de A Coruña. Se trata de un mecanismo recogido en la Ley de Vivienda impulsada por el Gobierno de Pedro Sánchez, duramente criticada por el Ejecutivo autonómico, que amenaza incluso con recurrirla ante el Tribunal Constitucional.

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La Consellería de Medio Ambiente siempre ha defendido que no haría uso de la potestad que le confiere esta legislación para limitar el precio de los alquileres. Sin embargo, ahora el PPdeG ha presentado una enmienda a la Lei de Medidas Fiscais e Administrativas, que acompaña al proyecto de Presupuestos de 2024, para regular la declaración de zonas tensionadas.

La Consellería de Medio Ambiente, que tiene las competencias en materia de vivienda, esgrime que ha decidido regular la declaración de zonas tensionadas tras la petición realizada por el Concello de A Coruña, que pidió poner límites a los alquileres en todo su término municipal y “ante el posible interés de otros municipios”. “Con el fin de que las peticiones trasladadas cuenten con fundamento y rigor técnico regulamos la documentación y la tramitación a seguir. Esta explicación resulta además imprescindible, dado que la ley estatal no clarifica el procedimiento”, argumentan.

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Se modifica así la Lei de Vivenda de 2012 y se abre la puerta a poner tope a los alquileres en aquellos ámbitos donde exista un especial riesgo de oferta insuficiente y asequible de vivienda para la población. Eso sí, tendrán que ser los ayuntamientos los que soliciten la declaración de áreas tensionadas y deberán justificar mucho su petición.

Esto supone un giro respecto a la negativa tajante que mantenía la Xunta hasta ahora a limitar el precio de los alquileres. Así, lo advirtieron cuando presentaron sus alegaciones a la ley estatal. Y cuando el Concello de A Coruña reclamó declarar la ciudad como zona tensionada para poner topes a los arrendamientos, desde la Consellería de Medio Ambiente se negaron alegando que la petición “no estaba motivada” al no ir acompañada de un estudio del mercado de la vivienda en la ciudad y que habría que esperar hasta saber si la norma estatal es constitucional.

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¿Y qué áreas pueden entrar en esta clasificación? Deben cumplir al menos uno de estos dos requisitos: que la carga media del coste de la hipoteca o el alquiler, más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares o bien que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos superior al crecimiento del índice de precios de consumo. Según ha podido comprobar este periódico, A Coruña cumple el segundo requisito. Entre agosto de 2018 y el mismo mes de 2023 los precios en Galicia, según el Instituto Galego de Estatística (IGE) han aumentado un 17%, al tiempo que el alquiler durante estos cinco años ha crecido casi un 50%

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La ley estatal deja en manos de las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en materia de vivienda, decidir si catalogan o no áreas tensionadas. La declaración de estas zonas estará vigente durante al menos un periodo de tres años. Y supondrá poner topes tanto a los nuevos alquileres como a los contratos vigentes. Así, los propietarios de viviendas en estas áreas solo podrán subir el precio del arrendamiento un 3 por ciento en 2024.

Y los pisos en propiedad de un gran tenedor —que posea más de cinco viviendas— no podrán superar el límite máximo marcado por el sistema de índices de precios de referencia correspondiente. A partir de 2025 ya no se tendrá en cuenta el IPC como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de alquiler, como ocurría hasta ahora. Este indicador será sustituido por uno nuevo más estable e inferior a la evolución del IPC, que será elaborado por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En Galicia será el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS) el que tenga la potestad de declarar una zona tensionada previa solicitud del concello. Y son varias las exigencias que deberán cumplir los ayuntamientos. Tal y como recoge la normativa estatal, los municipios interesados deberán presentar estudios de la distribución espacial de la población y hogares, de su estructura dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de viviendas “o cualquier otro informe que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial”.

Además tendrán que presentar un plan específico con medidas correctoras de la insuficiente oferta de alquiler. Adicionalmente a estas exigencias, ya incluidas en la ley estatal, la Xunta exige a los concellos constituir una mesa sectorial para abordar la propuesta de declaración de zona tensionada en la que estén representados los colegios profesionales, los administradores de fincas, inmobiliarias y promotores de viviendas.

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