El Concello de A Coruña pide congelar los alquileres y aplicar rebajas fiscales a quienes disminuyan los precios
Reclama al Gobierno gallego que declare al municipio “zona tensionada”, una posibilidad que recoge la Ley de Vivienda y permite aplicar estas medidas
La Xunta cree que la petición “no está suficientemente motivada”
Un vecino observa ofertas en el escaparate de una inmobiliaria de la ciudad. | // VÍCTOR ECHAVE / Enrique Carballo
El Gobierno local ha pedido a la Xunta declarar la ciudad “zona de mercado residencial tensionado”, una posibilidad que establece la nueva Ley de Vivienda y que permitirá, según el Concello, “contener o reducir el precio del alquiler”, que se ha disparado en los últimos años. Según el Observatorio da Vivenda, los arrendamientos firmados este año cuestan de media 613 euros al mes, un 28% más que los 477 de 2018. En una carta enviada este martes a la Consellería de Vivenda, el edil de Economía y Planificación Urbana, José Manuel Lage, pide aplicar el mecanismo ante el “especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”; si esta petición se aprueba, entrarán en vigor medidas como la congelación de los nuevos alquileres, la prolongación de los vigentes y una bonificación fiscal para los dueños que bajen los precios.
Según la Ley de Vivienda, los contratos de alquiler en zonas de mercado tensionado se pueden prorrogar, a solicitud del arrendatario, “de manera extraordinaria” hasta un máximo de tres años. Durante ellos “se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor”. Y si se realiza un nuevo contrato, este “no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda”. Solo se podrá aplicar la cláusula de actualización anual prevista en el contrato original.
Sí que se permite aumentar la renta si se han realizado mejoras de rehabilitación, accesibilidad o mejora energética; o bien si el nuevo contrato se establece por un periodo de diez años o más, bien en las propias condiciones o concediéndole un derecho de prórroga unilateral en ese sentido al arrendatario. Pero, incluso en estos casos, el incremento no puede superar el 10%.
Además, la ley introduce la figura del “gran tenedor”, esto es, la persona o empresa propietarias de más de diez viviendas o de un total de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. Si la Administración autonómica así lo considera, en las zonas tensionadas esto puede reducirse a cinco viviendas y se pueden añadir “criterios adicionales”. Estos grandes tenedores “tendrán la obligación de colaborar” con la Administración y no podrán alquilar por encima de un sistema de precios de referencia que se desarrollará en un reglamento posterior a la ley. Esta misma limitación se aplicará a los nuevos pisos que se pongan en el mercado y que no hubiesen estado alquilados en los cinco años anteriores, si así se establece en el procedimiento para declarar una zona tensionada.
Para asegurar que se cumplen estas congelaciones, la ley obliga a los propietarios y personas que intervengan “en la intermediación en la operación” de alquiler a informar antes de que se firme el contrato, y, a incluir en el documento de este, “la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda”. También deberá figurar el valor que “le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia” de precios que prevé la normativa.
La ley introduce bonificaciones fiscales para los impuestos de la Renta y de Sociedades que pagan los arrendadores de pisos en zonas tensionadas. El cálculo del rendimiento obtenido por los alquileres, por el que deben tributar los propietarios, se reducirá en un 90% en el caso de los que bajen el precio de sus nuevos contratos “en más de un 5%” en relación al anterior en la misma vivienda. Este cálculo se realiza, sin embargo, aplicando “la cláusula de actualización anual del contrato anterior”: el precio final dependerá del incremento previsto en esta.
En cuanto a los propietarios que saquen al mercado una vivienda por primera vez en una zona tensionada, tendrán una bonificación del 70% si el arrendatario tiene entre 18 y 35 años. El mismo porcentaje se aplicará a las Administraciones públicas o entidades sin ánimo de lucro que establezcan alquileres sociales, mientras que baja al 60% para los dueños que realicen obras de rehabilitación y al 50% en “cualquier otro caso”.
Además, la ley señala que el parque de viviendas “destinadas a políticas sociales” en los municipios declarados como tensionados debe alcanzar un “mínimo” del 20% del total de hogares en un plazo de dos décadas, aunque no define qué son exactamente los pisos dedicados a políticas sociales. Para esto, la Administración autonómica deberá “determinar con carácter anual las cantidades invertidas y el grado de avance” para conseguir los objetivos.
En A Coruña el número de hogares, según el último censo, es de 104.662, por lo que el cálculo del 20% obligaría a tener en la ciudad casi 21.000 viviendas dedicadas a políticas sociales. Esto contrasta con la baja promoción de vivienda pública en la ciudad, que han reclamado desde la Asociación de Inquilinos a los promotores: no se realizó ninguna entre 2012 y 2022, y solo este año la Xunta sacó para alquilar 40 pisos en Xuxán: tiene otros 98 en proyecto, a los que se suman otros cinco que construye el Concello en Marqués de Pontejos y 50 que debe construir, en base a un acuerdo extrajudicial de 2017, en el antiguo parque ofimático, y que todavía no ha empezado.
Crítica de la Xunta
Para pedir la declaración de zona tensionada, el Concello argumenta que hay “2.305 demandantes de vivienda pública” en la ciudad (el dato de ayer, según el registro de la Xunta, era de 2.291), lo que probaría que “la oferta actual” de pisos “no responde a las necesidades reales de la población”. La cifra, sin embargo, ha caído en los últimos años (en 2020 era de 2.542 personas), algo que, según promotores y entidades sociales como Cáritas, se debe precisamente a la falta de oferta de vivienda pública.
Fuentes de la Xunta confirmaron este martes que la petición del Concello de declarar A Coruña zona tensionada “será evaluada” pero avanzan que “no está debidamente motivada ni justificada”, y que el Gobierno local no ha aportado ningún “documento técnico” para acompañar a la carta. Además, indican que la ley no determina “de forma clara”, que le corresponda a la Xunta realizar la declaración, por lo que están esperando una comisión bilateral con el Estado para “resolver cuestiones y discrepancias”.
El Gobierno gallego también señala que hay varios recursos contra la ley en el Constitucional (por parte del PP, las administraciones autonómicas de Andalucía, Madrid y Baleares y el Parlament de Cataluña), y cree que “es una norma de dudosa aplicación” mientras no se resuelvan. El grupo municipal del BNG, por contra, celebró la petición, recordando que era parte del acuerdo de investidura de este año con el PSOE por el que aportó los votos para permitir el segundo mandato de la alcaldesa, Inés Rey.
El municipio cumple las condiciones
De acuerdo con la Ley de Vivienda, para declarar una zona tensionada tiene que darse al menos una de dos circunstancias: que la carga media de la hipoteca o alquiler supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; o que el precio de compra o alquiler haya crecido, en los cinco años anteriores a la declaración, al menos tres puntos más que el IPC de la comunidad autónoma. Según ha podido comprobar este periódico, se cumple el segundo requisito. Entre agosto de 2018 y el mismo mes de 2023 los precios en Galicia, según el Instituto Galego de Estatística (IGE) han aumentado un 17%, al tiempo que el alquiler durante estos cinco años ha crecido casi un 30%. El proceso para declarar el municipio como zona tensionada es complejo, y antes será necesario iniciar un procedimiento en el que se analizarán parámetros como la evolución de los precios de venta y alquiler o la renta de los hogares. La información tendrá que exponerse públicamente, y, si la Xunta decide declarar la ciudad como zona tensionada, deberá informar al Gobierno central. Además, la condición es reversible y temporal. Si el municipio se declara como tensionado esta situación durará tres años, y luego habrá que repetir el procedimiento anualmente para renovarla, bajo la condición de que “subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración”. La Xunta también deberá redactar un plan para corregirlas, y el Ministerio competente en vivienda podrá desarrollar, en colaboración con el Gobierno gallego, un programa específico.
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